מאת אסף כהן - מנכ"ל פינאפ
פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים - מדריך מקיף
כשכירים בישראל, אתם עשויים למצוא את עצמכם במצב בו אתם נדרשים למלא טפסים שונים לצורך החזרי
מס או דיווח על הכנסות. תהליך זה יכול להיות מורכב, במיוחד כאשר מדובר בהכנסות נוספות כמו שכר דירה.
חלק מהמידע הנדרש אינו מופיע בטפסים הרגילים כמו טופס 106 או בטופס 867 ולכן חשוב להבין את כל
ההיבטים של מיסוי הכנסות משכר דירה.
במאמר זה נסקור בהרחבה את מסלולי המיסוי השונים להכנסות משכר דירה ונספק לכם את המידע הדרוש
כדי לבחור במסלול המתאים ביותר עבורכם, ואולי אפילו לקבל פטור ממס על השכרת דירה.
נדון בכל אחד מהמסלולים, היתרונות והחסרונות שלהם וכיצד הם עשויים להשפיע על המצב הכלכלי שלכם.
עיקרי הפטור
החוק בישראל מאפשר פטור ממס על הכנסות משכר דירה למגורים, בכפוף לתנאים מסוימים. קיימים שני סוגי
פטור עיקריים:
1. פטור מלא: ניתן על הכנסות שאינן עולות על 5,654 ₪ לחודש (נכון לשנת 2024).
2. פטור חלקי: חל על הכנסות בטווח שבין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪ לחודש.
חשוב לציין כי סכומים אלה מתעדכנים מדי שנה, ולכן יש לעקוב אחר הפרסומים הרשמיים של רשות המיסים.
תנאי הזכאות
כדי ליהנות מפטור ממס על השכרת דירה, על המשכיר לעמוד במספר תנאים:
1. זהות המשכיר: הפטור ניתן ליחידים בלבד, לא לחברות או שותפויות.
2. ייעוד הדירה: הדירה חייבת להיות מיועדת למגורים לפי טיבה. למשל, לא ניתן לקבל פטור על
השכרת מחסן או חנות שהוסבו למגורים.
3. רישום עסקי: הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר ואינה חייבת ברישום כזה.
4. שימוש בפועל: הדירה משמשת למגורים בלבד. נדרשת הצהרה בכתב או חוזה שכירות המעיד על
כך.
5. זהות השוכר: הדירה מושכרת לאדם פרטי או לחברה מאושרת המספקת דיור לזכאים (כגון משרד
הבינוי והשיכון).
6. גובה ההכנסה: סך ההכנסות משכר דירה אינו עולה על 11,308 ₪ לחודש.
חישוב של פטור ממס על השכרת דירה למגורים
פטור מלא
אם ההכנסה החודשית משכר דירה אינה עולה על 5,654 ₪, המשכיר זכאי לפטור מלא ממס על הכנסה זו.
פטור חלקי
אם ההכנסה גבוהה מ-5,654 ₪ אך נמוכה מ-11,308 ₪, יש לחשב את הפטור החלקי כדלקמן:
1. חשבו את ההפרש בין ההכנסה בפועל לבין 5,654 ₪.
2. הפחיתו הפרש זה מ-5,654 ₪ לקבלת הסכום הפטור ממס.
דוגמה מפורטת: נניח שההכנסה החודשית משכר דירה היא 7,000 ₪.
1. חישוב ההפרש: 7,000 - 5,654 = 1,346 ₪
2. חישוב הסכום הפטור: 5,654 - 1,346 = 4,308 ₪
3. הסכום החייב במס: 7,000 - 4,308 = 2,692 ₪
במקרה זה, 4,308 ₪ יהיו פטורים ממס, ואילו על 2,692 ₪ יחול מס הכנסה רגיל.
מסלולי מיסוי אלטרנטיביים
בעלי דירות שאינם זכאים לפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים או מעדיפים שלא לנצל אותו, יכולים לבחור באחד משני מסלולי מיסוי אלטרנטיביים:
מסלול מס מופחת (10%):
● חל על כל ההכנסה משכר דירה.
● אין אפשרות לנכות הוצאות ופחת.
● מתאים למשכירים עם הכנסות גבוהות יחסית משכר הדירה ומעט הוצאות על הנכס.
מסלול מס מלא:
● הכנסה מחויבת במס לפי מדרגות מס הכנסה רגילות.
● מאפשר ניכוי הוצאות ופחת.
● מתאים למשכירים עם הוצאות משמעותיות על הנכס.
מדרגות המס (נכון ל-2024)
יתרונות מסלול המס המלא
● אפשרות לניכוי הוצאות מוכרות, המפחיתות את ההכנסה החייבת במס.
● מתאים למשכירים עם הוצאות משמעותיות על הנכס.
דוגמאות להמחשה במסלול מס מלא (כאשר אין למשכיר הכנסה נוספת)
1. משכירה בת 45, הכנסה חודשית משכירות: 7,000 ₪
○ חיוב מס: 31% על כל ההכנסה
○ סכום המס החודשי: 2,170 ₪ (7,000 × 31%)
2. משכיר בן 62, הכנסה חודשית משכירות: 8,000 ₪
○ חיוב מס: 10% על 7,010 ₪ הראשונים: 701 ₪ 14% על 990 ₪ הנותרים: 138.60 ₪
○ סך המס החודשי: 839.60 ₪
3. משכיר עם 3 דירות (הכנסה כוללת: 7,000 ₪ בחודש)
○ דירה 1 (3,000 ₪): פטור מלא
○ דירה 2 (2,200 ₪): מס מופחת 10% - 220 ₪
○ דירה 3 (1,800 ₪): אפשרות לבחירה בין:
א. מס מופחת 10% - 180 ₪
ב. מס מלא:
■ 31% (558 ₪) למשכיר מתחת לגיל 60
■ 10% (180 ₪) למשכיר מעל גיל 60
נקודות חשובות:
● שילוב מסלולים אפשרי עבור דירות שונות.
● חישוב המס במסלול מלא מתבצע רק על הסכום שלגביו נבחר מסלול זה.
● יש לשקול את כלל ההכנסות והוצאות לפני בחירת המסלול המתאים.
מסלול פטור ממס על השכרת דירה למגורים
1. אם סך כל ההכנסות משכר דירה בחודש מסוים לא עולה על 5,654 ₪ (נכון ל-2024), המשכיר יהיה
זכאי לפטור מלא ממס על כל שכר הדירה שהתקבל באותו חודש.
2. אם ההכנסות משכר דירה בחודש מסוים עולות על 5,654 ₪ אך נמוכות מ-11,308 ₪ (נכון ל-2024),
ניתן לקבל פטור חלקי. ככל שההכנסה משכר הדירה גבוהה יותר, כך סכום הפטור יקטן.
3. במקרה של דירה עם פטור חלקי, יתרת ההכנסה שאינה פטורה ממס תחויב במס לפי המסלול
המלא.
דוגמה 1:
אדם המשכיר דירה תמורת 7,000 ₪ לחודש:
● המשכיר יהיה פטור ממס על חלק מההכנסות, עד 4,308 ₪ לחודש (למידע על אופן חישוב הסכום
הפטור ממס ראו פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים).
● יתרת ההכנסה משכר הדירה, בסך 2,692 ₪ (7,000 - 4,308), תחויב במס הכנסה לפי המסלול
המלא.
● עבור מי שמשכיר מספר דירות וניצל את הפטור החלקי רק על אחת מהדירות, המיסוי על ההכנסות
מהדירות הנוספות ייעשה לפי המסלול המופחת או המלא, לפי בחירתו.
דוגמה 2:
במידה ואדם המשכיר שתי דירות: אחת ב-5,000 ₪ והשנייה ב-2,000 ₪
החישוב יחול לפי מדרגות המס רק על הסכום שלגביו בחר המשכיר במסלול מס מלא. כלומר:
● סך ההכנסות משכר דירה הוא 7,000 ₪ (5,000 + 2,000), ולכן הסכום הפטור ממס הוא 4,308 ₪
(בדומה לדוגמה הקודמת).
● ניתן לנצל את הפטור המלא (4,308 ₪) על הדירה היקרה יותר ולשלם מס רק על היתרה בסך 692 ₪
(5,000 - 4,308). המס ישולם לפי המסלול המלא. עבור הדירה הזולה יותר ישולם מס על מלוא שכר
הדירה (2,000 ₪) באחד משני המסלולים (מופחת של 10% או מלא).
● לחלופין, ניתן לנצל את הפטור תחילה על הדירה הזולה יותר (2,000 ₪), כאשר היתרה של 2,308 ₪
(4,308 - 2,000) תישאר לניצול על הדירה היקרה יותר. המשכיר יוכל לבחור בין קבלת פטור על
2,308 ₪ מתוך שכר הדירה מהדירה היקרה יותר, כשהיתרה בסך 2,692 ₪ (5,000 - 2,308) תחויב
במס מלא, או לשלם מס על מלוא שכר הדירה מהדירה היקרה לפי המסלול המופחת (10%) או
המלא.
בחירה במסלול הפטור עשויה להשפיע על היבטים נוספים:
הכרה בהוצאות:
● במסלול הפטור, לא ניתן לנכות הוצאות שוטפות כגון תחזוקה, ניקיון, או מיסים.
● במסלול המס המלא, הוצאות אלו מוכרות לצורכי מס.
השפעה על מס שבח:
● בעת מכירת הדירה, אם נוצל הפטור ממס על שכר הדירה, לא ניתן יהיה להכיר בהוצאות שוטפות
לצורך חישוב מס שבח.
● יתווסף פחת בשיעור של 2% מערך הדירה לכל שנה שבה הדירה הושכרה תחת מסלול הפטור.
השפעה על זכאות לקצבאות:
● הכנסה פטורה ממס עשויה להיחשב כהכנסה לצורך בחינת זכאות לקצבאות מסוימות.
מקרים מיוחדים
1. בני 65 ומעלה העוברים לבית אבות:
○ זכאים לפטור ממס על הכנסה משכר דירה עד מחצית הסכום ששילמו לבית האבות באותה
שנה.
○ מסלול זה עשוי להיות כדאי יותר מהמסלול המלא במקרים רבים.
2. השכרת מספר רב של דירות:
○ השכרת 10 דירות ומעלה נחשבת כעסק ואינה זכאית לפטור ממס.
○ השכרת 6-9 דירות תיבחן לפי קריטריונים ספציפיים של רשות המיסים.
○ השכרת 5 דירות ומטה בדרך כלל תזכה בפטור, בכפוף לתנאים הרגילים.
3. בעלי דירה יחידה המשכירים ושוכרים במקביל:
○ יכולים להפחית את דמי השכירות שהם משלמים (עד 7,500 ₪) מההכנסה משכר הדירה
שהם מקבלים.
○ על ההפרש, ניתן לשלם מס בשיעור 10% בלבד.
שיקולים בבחירת מסלול המיסוי
בחירת המסלול המתאים ביותר תלויה במספר גורמים:
גובה ההכנסה משכר דירה:
● הכנסות נמוכות יחסית עשויות להתאים למסלול הפטור.
● הכנסות גבוהות יותר עשויות להתאים למסלול 10% או למסלול הרגיל.
הוצאות הקשורות לנכס:
● הוצאות גבוהות מצדיקות שקילת המסלול הרגיל המאפשר ניכוי הוצאות.
הכנסות כוללות ומדרגת מס שולי:
● משכירים עם הכנסות גבוהות ומדרגת מס שולי גבוהה עשויים להעדיף את מסלול ה-10%.
תכניות עתידיות למכירת הנכס:
● יש לשקול את ההשפעה על מס שבח עתידי.
יכולת עמידה בדרישות דיווח ותשלום:
● מסלול הפטור פשוט יותר מבחינת דרישות הדיווח.
המלצות ליישום
תיעוד מדויק:
● שמרו תיעוד מפורט של כל ההכנסות וההוצאות הקשורות להשכרת הדירה.
● תיעוד זה חיוני לחישוב מדויק של המס וכמו כן חשוב שיהיה לכם המסמכים במידה ותהיה ביקורת
פתע מרשות המיסים.
התייעצות מקצועית:
● שקלו פנייה לרואה חשבון או חברה אשר מתמחה בהחזרי מס הכנסה.
● מומחים יכולים לסייע בניתוח מעמיק של המצב הכלכלי ובבחירת המסלול המיטבי.
מעקב אחר שינויים:
● עקבו אחר עדכונים שנתיים בתקרות הפטור ובחוקי המס.
● שינויים אלה עשויים להשפיע על כדאיות המסלולים השונים.
תכנון מס כולל:
● שלבו את השיקולים הקשורים להשכרת הדירה בתכנון המס הכולל שלכם.
● בחנו כיצד ההכנסה משכר דירה משתלבת עם מקורות הכנסה אחרים.
דיווח מדויק ובזמן:
● הקפידו על דיווח מדויק ועמידה בלוחות הזמנים שקבעה רשות המיסים.
● דיווח לקוי או איחור בתשלום עלולים לגרור קנסות וריביות.
נקודות חשובות שכדאי לזכור
חישוב חודשי:
● הפטור נבחן ומחושב על בסיס חודשי ולא שנתי.
● יתכנו חודשים עם פטור מלא וחודשים עם פטור חלקי באותה שנה.
איסור פיצול מסלולים:
● לא ניתן לפצל את ההכנסה מאותה דירה בין מסלולי מיסוי שונים באותה שנה.
● יש לבחור מסלול אחד עבור כל דירה לכל שנת מס.
השפעה על קצבאות:
● הכנסה פטורה ממס עדיין עשויה להיחשב כהכנסה לצורך זכאות לקצבאות מסוימות.
● יש לבדוק את ההשלכות מול הגורמים הרלוונטיים.
חשיבות התייעצות מקצועית:
● לאור מורכבות חוקי המס והשינויים התכופים, התייעצות עם חברה שמתמחה בהחזרי מס היא צעד
מומלץ.
● חברה שמתמחה בהחזרי מס לשכירים יכולה לסייע לכם להתאים את אסטרטגיית המיסוי למצב
האישי והכלכלי הספציפי.
לסיכום, הבנת מסלולי המיסוי השונים להכנסות משכר דירה היא קריטית עבור משכירי דירות בישראל. בחירה
מושכלת יכולה להוביל לחיסכון משמעותי במס ואף להחזרי מס במקרים מסוימים. חשוב לזכור כי אין פתרון
אחד שמתאים לכולם - כל מקרה צריך להיבחן לגופו, תוך התחשבות במכלול הגורמים האישיים והכלכליים.
* הערה חשובה - לפני כל ביצוע פעולה מומלץ להיועץ עם גורם מקצועי. יתכנו פערים בין הנאמר לעיל לבין המצב בפועל מאחר והנחיות המס מתעדכנות משעה לשעה.
המידע המוצג אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ואינו מהווה תחליף לייעוץ מס, ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ אישי, המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם. אין בשירות משום המלצה או חוות דעת ואינו בא במקום שיקול דעת עצמאי של המשתמש. אין באמור משום הבטחת תשואה או רווח ו/או הצעה לרכישת שירות. ייתכן שבמידע המוצג נפלו שיבושים ו/או שגיאות ו/או טעויות ו/או אי דיוקים אשר החברה אינה נושאת באחריות להם.
