מה זה בעצם רווחי הון ואיך ממסים רווח הון?

1. מיטלטלין לשימוש אישי. דוגמא: מכונית. כאשר מוכרים מכונית אין אירוע מס. אם למשל יש רו"ח ויש לו רשימת לקוחות האם הרשימה הזו היא נכס? האם תמונה שהייתה בבית ונמכרה ברווח נחשבת לנכס? (במקרה של התמונות הן הפכו להיות אוסף ונמכרו בחבילה אחת ויש נטייה לראות בהן נכס ולא מיטלטלין לשימוש אישי).                                                                                                                                                             
2. מלאי עסקי. מלאי כמשמעותו בסעיף 85 לפקודה שמדבר על שינוי יעוד של מלאי עסקי כאשר נמכר מלאי נמסה אותו במישור הפירותי ולא במישור הוני. גם כאן יש לא מעט שאלות. למשל קבלן שבונה דירות, בתים, משרדים וכו', בנה דירות מגורים ובעת הבניה זה נחשב למלאי עסקי. אחרי שנתיים, עוד בתהליך הבניה הוא מחליט לעשות שינוי יעוד לרכוש קבוע. מפעיל את ס' 85 לפקודה, משלם מיסים כאילו הוא מכר מלאי, ומאותו רגע הדירות הללו נחשבות לרכוש קבוע. כשהבניה מסתיימת הוא מוכר את הדירות. מה דינן של הדירות? האם זה נכס? הקבלן עשה את זה כדי לשלם פחות מס. מס הוני במקרה של נדל"ן עד סוף 2006 25% ומשנת  2007-  20%. במקום לשלם על הדירות את כל המס בשיעור של 31% הוא משלם 25%. בתחילת הבניה קנה את הקרקע במאה, המשיך לבנות בשלושים. העלויות הן 30 . במצטבר יש 130. אם לא היה עושה שינוי יעוד הוא היה משלם 31% על 500 (התמורה) פחות 130. מכיוון שעשה שינוי יעוד באמצע הוא משלם 31% על 20 ו- 25% על ההפרש בן 500 ל- 150. בסופו של יום לא נמכר כאן נכס. לא באמת היה שנוי יעוד. יכולות להיווצר שתי בעיות: 1. אם שינוי היעוד היה בשנת מס בעבר והשומה התיישנה (בד"כ 4 שנים מתום שנת המס שאחרי שנת המס אליה היא מתייחסת). אם השומה התיישנה זה אומר שבאמת היה שיוני יעוד ומס הכנסה לא יכול לטעון שלמעשה לא היה שינוי יעוד.  קשה להוכיח ששינוי היעוד היה מלאכותי. עסקה מלאכותית ס' 86 לפקודה. נטל ההוכחה על מס הכנסה. איסוף הראיות הוא קשה.                                                                              
3. זכות חזקה במקרקעין שהינה משמשת לצורכי מגורים– שימו לב כאן למאמר בנושא סוגי מיסים שכן הכנסה ממקרקעין היא אמנם הכנסה הונית אולם היא חוסה תחת הוראות חוק מיסוי מקרקעין. בדיני קניין יש מספר זכויות שהחזקה בניהן היא זכות הבעלות, זכות נוספת היא זכות חכירה, יש גם זכות קדימה, זכות הנאה וישנה גם זכות חזקה – כאשר יש למישהו זכות לתפוס- להשתמש במקרקעין. הזכות הזו קצת יותר חזקה משכירות. בד"כ מדובר על דמי מפתח שזה פחות מבעלות ויותר משכירות. זכות החזקה במקרקעין לא תהווה נכס רק כאשר זה לשימוש של מגורים. כלומר: אם יש לי חנות בדמי מפתח ואני מוכרת את זכות החזקה שלי זה מהווה נכס.למה יש את החריג הזה ולמה הוא חל רק על מגורים: חוק מיסוי מקרקעין חל על מקרקעין בתחומי מדינת ישראל (טריטוריאלי) והוא חל על מכירות של שתי הזכויות הבאות: בעלות וחכירה/שכירות שמעל ל- 25 שנה. כלומר אם מוכרים משרד ששכרנו 25 שנה חל חוק מיסוי מקרקעין, אבל אם מוכרים דירה חל החוק אך יש פטור ממס. דיירים בדיור מוגן למגורים שמוכרים את זכות החזקה שלהם, חוק מיסוי מקרקעין לא חל עליהם ואז גם אין להם את הפטור של מכירת דירת מגורים. וכדי להשוות בין אנשים שמוכרים דירת מגורים בבעלות או בשכירות מעל ל-25 שנה, לבין אלו של דיור מוגן, קבעו את החריג- בתנאי שהדירה משמשת למגורים. בזכות חזקה במקרקעין בדמי מפתח יש כמה שחקנים: הבעלים, הדייר המוגן שלמעשה מחזיק את זכות החזקה במקרקעין ויש את מי שרוכש את זכות החזקה במקרקעין. כאשר דייר מוגן רוצה למכור את זכות החזקה שלו, הוא צריך ללכת לבעלים של המקרקעין ולהודיע לו על הכוונה שלו למכור. הוא יכול למכור לבעלים (שלהם יש זכות קדימה) אבל אם מישהו נותן לו יותר וזה שווה יותר יש לו זכות למכור למישהו אחר. נניח שני מצבים: 1. הבעלים רוכש את זכות החזקה: אין יותר דיירות מוגנת ומעכשיו יש רק את זכות הבעלות. 2. הדייר המוגן מוכר את הזכות שלו למישהו חיצוני. נניח תמורת 90 אלף דולר. שני שליש (60 אלף דולר) מגיעים לדייר המוגן ושליש מגיע לבעלים. צריך לשאול מהי אותה דיירות מוגנת. אם היא הייתה למגורים הוא לא יצטרך לשלם מס על אותם שישים אלף דולר. אם אותה דיירות לא הייתה למגורים זה מהווה נכס ויהיה אירוע מס. הוא יצטרך לשלם מס רווח הון. בעל הדירה קיבל 30 אלף דולר והוא ימוסה לפי סעיף 2 (6)- הכנסות שכירות. (זכות חזקה למגורים בחו"ל היא נכס כי לא כתוב שזכות החזקה צריכה להיות בישראל לכן יכולה להישמע הטענה שהיא משמשת למגורים מצד שני בגלל הרציונאל של החריג הנטייה תהיה לומר שזה כן נכס. עד עכשיו לא היה מקרה כזה).                                                                                                              
   
4. מכירה של מקרקעין שחוק מיסוי מקרקעין חל עליהם ולא משנה אם חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור או לא– יחול כל אימת שחוק מיסוי מקרקעין חל. אם למשל, מוכרים דירת מגורים בישראל חוק מיסוי מקרקעין חל (ומעניק פטור) ואז אין אירוע הוני כי דירת המגורים הזו לא מהווה נכס. לעומת זאת אם מכרתי דירת מגורים באנגליה חוק מיסוי מקרקעין לא חל ולכן דירה זו מהווה נכס וצריך לשלם מס רווח הון.

מיהו המוכר?– סעיף 89ב מגדיר אם יש או אין אירוע מס אם בכלל יש, לפי זהות המוכר.

1. הנכס נמצא בישראל.
2. הנכס נמצא מחוץ לישראל אבל הוא למעשה זכות במישרין או בעקיפין לנכס שנמצא בישראל. לדוגמא: מישהו תושב אנגליה מחזיק בנאמנות שקנתה בשבילו בניין משרדים. אם הנאמנות מוכרת את בניין המשרדים אין בכך בעיה כי זה נכנס לאופציה הראשונה. אם מוכרים את הנאמנות זה אירוע מס.
3. אם הנכס שנמכר הוא מניה או זכות למניה בחברה תושבת ישראל. כלומר: אם תושב חוץ מחזיק במניות של בנק הפועלים ומוכר אותם הוא חייב במס בישראל.
4. אם הנכס הנמכר הוא זכות בחברה תושבת חוץ, שהיא בעיקרה זכות במישרין או בעקיפין לרכוש שנמצא בישראל. אותה דוגמא כמו קודם רק שבמקום נאמנות תושבת חוץ הקימה חברה באנגליה ואותה חברה קנתה בניין בישראל. אם מוכרים את המניות בחברה האנגלית יהיו חייבים במס על אותו חלק שמהווה את הרכוש בישראל.

1. שתהיה מכירה
2. שהמכירה תהיה של נכס
3. צריכים לבחון מיהו המוכר.

עשוי לעניין אותך

נקודות זיכוי מס הכנסה

איך מחשבים רווח הון

הכנסת עבודה - לקסיקון מושגים